財産分与で夫名義の住宅ローンが残っている家に妻が住み続ける方法

財産分与とは

財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いた財産を離婚の時に二人で清算することをいいます。離婚の原因や一方の配偶者の有責の度合い(妻が不貞をした)などに関係なく基本的には公平に2分の1ずつとなります。

●分与の対象となる財産

不動産、現金、預貯金、自動車、有価証券、生命保険、学資保険、有価証券、退職金、年金

●対象にならない財産

婚姻する前からの所有財産、親からの贈与や相続財産

離婚の場合に最も多いケースは協議離婚です。この場合には、夫婦二人の話し合いで財産分与を決めていくことになります。協議離婚で決めなければならないことは、親権や養育費、慰謝料や年金分割など重大な事を決めることになります。中でも不動産の名義変更は離婚後の生活に関わる重要な取り決めで離婚後にも揉めることもあります。

その１．夫名義のマンションに妻と子どもが残って暮らす場合で考えてみましょう。マンションの名義を妻へ変更をしておかないと重大な問題となる可能性があります。例えば、元夫が再婚後に亡くなった場合、元妻には相続権がありません。元夫の再婚相手が相続人になりますので、賃料を要求されたり立ち退きを要求されたりすることになってきます。

その２．財産分与で名義変更をする場合は、登記手続きに元夫の協力が必要となります。名義をいざ変更しようとしても元夫の協力が得られないということもありますし、夫の連絡先が分からないという場合もあるでしょう。気を付けなければならないことは、離婚から２年経過すると財産分与の訴えを受けつけてくれません。特に注意する必要があります。

ローンを相手が支払っている場合
家の名義変更はどうする？

離婚で不動産の財産分与を行う場合に問題になるのが、名義変更をしようと思っている不動産の住宅ローンが残っているときです。問題になる理由は、名義変更をしようと思うご夫婦間の考えだけでなく、金融機関の事情が関わってくるからです。

夫婦のどちら名義にするのか、主なケースに分けてお話しします。

1. 不動産は夫名義で、離婚後も夫が住み続けるケース

不動産が夫名義であれば、住宅ローンは夫名義で借りていることになります。このケースは、問題となることが少ないです。名義を変更することもありませんし、夫はいままで通りに、住宅ローンの返済をすれば、離婚前と変わることはありません。ただし、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は問題となるケースがあります。それは、夫が住宅ローンを支払えなくなった場合です。その時には、離婚した元妻に請求がきます。連帯保証債務は離婚しても、関係はなくなりません。連帯保証債務を無くすためには金融機関に依頼して、連帯保証人から元妻をはずしてもらう必要があります。離婚しても連帯保証人を必ずしもはずしてくれるわけではありません。はずしてもらえない場合には、夫が代わりの連帯保証人を探したり、金融機関の借換えを検討する必要がでてきます。

2.　不動産は夫名義のままで、離婚後は妻が住み続けるケース

このケースでは、不動産は夫名義なので、住宅ローンも夫の名義で借りていることになります。この場合、離婚後は、居住する元妻が住宅ローンの返済をしていくことが多いのではないでしょうか。この場合、名義変更をする前にまずは、金融機関に相談に行くことをお勧めします。離婚後に元妻が住宅ローンを支払っていって、もしも返済が滞った場合、金融機関は元夫に請求することになります。最終的に金融機関は住宅ローンの返済のために不動産を競売にかけることになりますが、競売では通常価格よりも安い価格で落札されることが多いので、落札した価格で住宅ローンを完済できないことになります。その場合は残った債務は元夫が返済することになります。そうならないためには、離婚によって元妻に名義変更をするので、金融機関に住宅ローンの債務者も元妻に変更してほしいと相談する必要があります。ただし、住宅ローンの債務者変更では妻の返済能力について審査をするので、審査が通らず変更できないことも起こりえます。そうした場合には、別の金融機関に借換えを検討したり、連帯保証人を付けたりする必要がでてきます。なお、金融機関の承諾がなくても名義変更をすることは可能ですが、金融機関との契約の中に、承諾なしに名義を変更した場合、残債務を一括して請求することができるという内容の条項があることが一般的です。金融機関の承諾なく所有権移転登記を行うことはリスクがあることに注意が必要です。

3.　不動産が共有名義で、ローンの債務者も二人のケース

このケースでは、どちらが住み続けるにしても問題が発生します。連帯債務で借りているなら連帯債務をはずす必要があります。ペアローンで借りているなら、片方のローンを返済する、または、片方のローンについて債務者を変更するなどの手続きが必要です。いずれにしても金融機関との調整は必要です。