不動産の財産分与で失敗しない方法
離婚の際、財産分与を要求される方は多いと思います。財産分与の対象になる財産には、預貯金や不動産に留まらず、退職金や株式、保険、自動車、絵画や宝石などいろいろな種類があります。
プラスの財産の分与は分与してもらう方にはメリットはありますが、マイナスの財産も対象になり借金や住宅ローンなども分与するときには争いになります。

このマイナスの財産分与は婚姻期間が長い短いに関係なく発生して財産分与は複雑かつ揉める元になります。

中でもオーバーローンになる居住用不動産の分与は、離婚そのものに大きく影響する財産分与のポイントになりますので、しっかり考えましょう。
 

１．ローンの支払者が住むか、妻が住むか、もしくは売却or賃貸
離婚でローン付きの不動産をどうするかは、次の方法が考えられます。
ローンを支払ってきた夫が住み続けるか、
妻と子が住むか、
あるいは売却するか、
片方が所有して賃貸に出すという方法です。

子がいる場合、親権者になるのはどちらかということや、ローン残額の金額、売却益の有無やその他分与財産とのバランスもあります。
例えば、子の親権者とならなかった親は一人で一軒家に住み続けるというのは経済的にも、気持ち的にも辛いものがあります。また、再婚を考えられる年齢のケースでは、新しい配偶者の心情にも配慮しなければならないかもしれません。
逆に、子の親権者である母親が引き続き住む場合には、子の学校などの環境が変わらない反面、住宅やローンの名義が父親のままであった場合は、離婚後にまで複雑な権利関係を遺すことは問題かもしれません。
 

２．オーバーローンではないですか？

ローン付きの不動産を売却するときに、最も注意が必要なことは残ローンを返して売却益（利益）が残るかどうかです。
福岡県近郊で多い例は、結婚して子が産まれたので手狭なアパートを出て、ローンでご自宅を購入し、順調にいくはずだった家族が離婚で自宅を手放すパターンです。例えば、郊外の一軒家などは建築して日が浅いために、買い手もなかなかつかない場合もあります。
オーバーローン（残ローンが自宅の売却益よりも多い）の場合、離婚の前に双方で考えなければならない問題が突然出てくるのです。
夫が「住み続ける」か、妻が子と一緒に住み続けるか、簡単には選択できません。

兎に角、不動産の査定をしてもらう必要がでてきます。
不動産鑑定士に依頼するという方法もありますが、自宅の売却額が相当な場合に限られます。
一般的には、建設した業者や地元の不動産会社に査定を依頼することになります。必ず何社かに査定してもらうことをお勧めします。
 

３．不動産の名義と住宅ローンの名義は一緒ですか？

不動産と住宅ローンの名義は誰になっていますか。
よくある質問ですが、不動産の名義が、「全部、夫の名義なので財産分与の対象にはならないのでは？」といわれることがあります。
基本的には、財産分与の対象財産は、婚姻後から別居時（離婚時）までに夫婦で生み出した財産ですから、どちらの名義になっていても共有財産ということになります。
ただし、頭金を夫の実家が支払ったたり、夫の結婚前の貯蓄から出したような場合には、その支払った額が共有財産ではないと主張されるかもしれません。

不動産や住宅ローンの名義書換は大変時間と手間が掛かります。
事前に金融機関へ問い合わせた方がいいでしょう。
夫から専業主婦の妻へローン名義の書換をするときには、当事者が合意していても、金融機関が簡単には了解しないと思った方がいいと思います。
 

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