事例紹介

相続対策で不動産建設の罠

 

 

相続対策のために賃貸アパート建設をするといいという話があります。あるご家庭で父が施設に入所したので、長男が、父親の土地にアパートを建てようとした事例です。

 

ご相談内容は、父の相続対策で、高齢の父が介護施設に入所したので、父親の住んでいた自宅を解体し、長男はそこにアパートを建設しようと考えたのです。

 

長男としては

 

・父が介護施設に入所して自宅に住まなくなったので利用しない

 

・相続地策としてアパートを建設すると、土地の評価も下げられるだろうと思っている

 

・父親名義で借り入れをすればさらに相続税を下げられると考えました

 

そもそも、アパート建設は相続対策になるのか？

 

ここで問題になるのが、土地にアパートを建設することが本当の相続対策になるのかという点です。

 

 

子の場合に税理士に相続税を試算してもらうことで次のことが分かりました

 

アパートを建設して➀借り入れを行う➁現状の自宅のまま③建設中に父が亡くなるという想定をしました。

 

この➀から③の順序で相続税の金額が異なることがわかりました。

 

父の健康状態がそれほど良くないということもあり、場合によっては建設中に父が亡くなって、現状よりも相続税が高くなるリスクもありえる事を理解する必要があります。

 

収益性のないアパートに固執する長男

 

ここで問題となるのは、建設するアパートの収益性です。

 

一般的にアパート建設をする際のケースでは、デベロッパー側から提示される収益率は5％程度です。これでは、収益性が低く、建設後のキャッシュフローの安定性が見込まれない試算となることがほとんどです。

 

ところが、クライアントの長男は、賃貸建物でどれほどの収益があるのか分析やキャッシュフローのことをあまり理解してない方がほとんどです。ところが、アパート建設でバラ色の収益を夢見る長男は、計画を進めることしか考えていない方がほとんどです。

 

もし、今のまま計画を進めてしまうと、空室が出る、アパート建築後に徐々に賃料は下がっていきます。また、金利が上昇するなどの変化が起こると、すぐにキャッシュフローが赤字になってしまうということを理解されていません。

 

さらに、一般的なデベロッパーの収益試算表では、税引き前の数字しか出ていないケースも多く、税引き後の収益を書いていない場合があります。

 

これも、こうしたデベロッパーもあり、建設する側の長男のように誤解を生ずる一因になっていると思います。

 

ポイントを整理します

 

・長男は相続税対策のつもりでも、本当の対策になっているかどうかは、試算をしないとわからない

 

・素人の長男がデベロッパー側から不動産の収支計画表を説明されても、あまり内容は理解できていない

 

・結果的にアパート建設後に失敗する例は多い

 

ということを長男は計画前に意識してほしいのです。